万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科前8月纳税超去年全年

——中国证券报
　
　  万科日前主动公布了企业纳税情况，2007年前8个月累计纳税额约31亿元，超过了2006年24.2亿元的全年纳税总额，与去年同期相比增幅达110%。

　　目前国内上市公司较少关注纳税额，万科在公告中专门披露纳税情况的做法受到市场普遍好评，并且在万科的2006年年报当中，纳税额也被作为一个重要指标，在“管理层讨论”一节予以单独列出。数据显示，2006年万科销售增长52%，净利润增长约60%，而纳税金额增长83%。

　　对于国内房地产企业来说，纳税一直是一个非常敏感但却又无法回避的话题，房地产企业的纳税能力一直受到质疑，甚至被讥诮为“纳税侏儒”。

　　万科同时公告的8月份销售业绩还显示，该公司当月销售金额已达到62.8亿元。

考拉78

2007年09月09日23:45　 来源： 中国房地产报      作者：唐茜

　同那些正在为土地犯愁的开发企业相比，万科即将在天津完成的一宗交易让人艳羡：位于东丽开发区的大型购物中心项目天一摩尔的住宅部分已经引进万科作为合作伙伴。

　　9月5日，这条尚未公开的信息已经在该项目工地的围挡广告和户外广告牌上曝光，万科入驻的字眼赫然在目。

　　摩尔破土之难

　　天一摩尔是连良桂——这位携和泰制衣进军地产行业的皮衣大王地产梦想的开始。2003年8月，天津东丽区政府招商引资开始，连良桂的东泰世纪投资有限公司成为天津首个室内主题公园天一摩尔的东家。该项目还在2004年被天津市政府列为商业建设十大项目之首，海河中游重点规划项目。随后，天一摩尔在媒体前高调亮相。

　　公开资料显示，整个项目将以美国明尼苏达州知名的“美国MALL”为蓝本，分为若干个特色鲜明的主题功能分区。

　　一直要打造天津市商业航母的东泰世纪在其公司的网站上，更多次出现“超级商业恐龙”概念。

　　然而，除了3年间轰轰烈烈的营销活动，天一摩尔的工地现场始终沉寂。超级商业的构想和早年天津郊区廖无人迹的环境格格不入。

　　记者从东泰世纪总裁办主任刘红霞处了解到，该项目占地面积1280亩，总建筑面积81万平方米，预计总投资额超过25亿元人民币，而“之所以迟迟没有破土原因很多，比如当时周边的环境”。

　　戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司策略发展顾问部高级分析师韩永平也指出，天津的外来人口从现在才开始进入增长期，购物中心项目则不如北京发展得早，尽管一站式购物有需求，但建在郊区的购物中心仍需要便利的交通条件作为支撑，“要结合区域发展的时机”。

　　记者联系上一位此前供职于东泰世纪的知情人士，他则指出，招商不利是制约天一摩尔发展的最重要原因。

　　“商业地产开发一般是招商先行，购物中心的招商形式主要通过大型主力店带动，例如跨国性百货入驻，一炮打响。”该知情人士透露了，连良桂“一步到位”的思想正是受美国MALL的启发。

　　上述知情人士表示，连良桂对美方负责人“要么不做，做就做最好”的态度极为认同，而美国MALL正是花足六个月时间才成功引进宜家，最终带动其他客户。因此，连良桂甚至在后期员工大会上表示：不引进宜家不能动工。漫长的招商拉锯战，则是人财物的全方位调动和耗费，东泰世纪在资金瓶颈上未能幸免。

　　万科解围

　　据了解，天一摩尔项目所用土地是“8·31”大限前协议出让地块，最开始的规划全部是商业，遭遇资金瓶颈后东泰世纪不得不考虑将土地用途变更。

　　“不同于商业项目巨额的前期投入，住宅采用滚动式开发，资金回笼快，二者可以互补。”上述知情人士表示，2005年前后，天一摩尔已经由纯商业项目变身为住宅、商业为一体的综合项目。

　　天津万科集团营销中心总经理宗文杰并未否认双方达成合作意向的事实，但其对具体合作细节不愿透露。

　　据了解，万科此前已经开发了东丽湖项目，对天津东部市场潜力的判断不言自明。也正如与万通的合作，能够降低交易成本在天津东部再度落子并从中获利，万科进驻天一摩尔显得顺理成章。

　　“除了缓解资金压力外，万科的品牌效应对天一摩尔来说作用很大。”上述知情人士分析，至于坊间多有猜测双方合作的模式，“东泰世纪卖地可能性不大，很可能住宅部分联合开发。”

　　记者致电凯德商用北京公司，询问随着万科的进驻天一摩尔，该项目的商业部分是否会与达成战略联盟的凯德商用共同合作。

　　对此，凯德商用相关负责人未置可否。但他称，凯德与万科的联盟绝非绑定，“需要逐个项目考察”。

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万科集团（000002，SZ）董事长王石曾说过，万科将在2009年真正发力，而未来五到十年，万科将占有全国市场销售份额的5％。该公司刚刚公布的2007年中报显示，继去年销售额超过200亿元之后，今年上半年万科销售面积达到213.2万平方米，销售金额达到174.7亿元，以下半年房地产销售通常更红火的惯例而言，今年万科完成销售额400亿元预计不成问题。
　　王石所说的真正发力，其底气应该来自集团的住宅产业化加速。万科住宅产业化发轫于上海，近日，记者就有关话题走访了主抓此项业务的万科集团副总经理、上海万科董事长刘爱明。
　　《中国经营报》：住宅产业化给万科和中国房地产行业到底带来什么？
　　刘爱明：万科住宅产业化的第一个项目是位于浦东的万科新里程，用PC（混凝土预制技术）方式再加上装修房的理念来做的。现在楼宇结构已通过政府验收，正在进行装修，总建面积1.44万平方米。
　　与传统住宅建筑相比，PC建造方式能够最大程度地改善结构精度、解决墙体开裂等问题。我们有一些数据，如混凝土表面平整度偏差小于0.1％，外墙瓷片拉拔高度提高9倍，外墙维护体系耐久性从传统材料的20年，提高到70年甚至是更长时间--以前我们国家不少房子20年、30年就不得不拆掉，新的技术最终能让客户和社会受益，当然开发企业也一定会受益。
　　《中国经营报》：原来都说万科人见面谈营销谈管理，最近王石董事长说，万科人现在见面总是谈技术。
　　刘爱明：是的。因为万科住宅产业化有较高的技术要求，而原来在开发企业里这些技术仅限于工程部门懂，现在搞产业化了，整个公司上下都需要学习、了解。近期万科制定了PC战略，如今年上海万科新开工公寓采用PC的比例是35％，2008年将达到60％，到2009年达到80％。之所以只是80％，只是因为还有20％的房子技术上不合适采用PC方式。为了实现这个宏大的目标，我日常工作除了投资战略外，全部精力都会放在住宅产业化上面。
　　《中国经营报》：万科的住宅产业化为什么选择在上海？
　　刘爱明：这是多种因素造成的，首先要感谢上海市政府的支持，万科在提出这个计划后，和一些城市政府都有过沟通，上海市最为重视，主动找到万科；第二，住宅产业化必须要有PC厂，万科到处找，结果发现上海有现成的；第三，还需要找上规模的建筑公司承建，但当时其他大公司对这个项目兴趣不大，只有上海建工非常积极，所以决定落户上海。至于首个项目选择浦东万科新里程，是因为万科在浦东项目非常集中，便于产业化，今后还会在浦东继续增持土地。
　　《中国经营报》：外界有人在质疑万科囤地，你怎么看？近年你们也一改惯例开始频频高价拿地，为什么会发生这种变化？
　　刘爱明：万科不会囤地。2004年我们确定了一个"均好中加速"战略，要求拿地后快速开发，加快项目快速周转率。尽管囤地可能会获得更高利润，但财务报表一定很难看。另外，该战略也是为了避免风险，因为提高资金周转率，会提高抗风险能力，使企业更健康地发展。万科的拿地原则是，没有哪块土地是不惜代价志在必得的，所有拿下地块的价格都在计划以内。
　　《中国经营报》：有传言说，国内某家正在高速扩张的知名房企邀请你过去当总裁？
　　刘爱明：说实在的，有很多猎头公司找我，但我相信万科是职业经理人最好的归宿，是职业经理人的不二选择。我在万科有很多挑战性的目标，比如2009年上海公司80％新开工公寓实现PC方式建筑，就是其中一个。（王其明）
　 中国经营报

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为何人们不愿一辈子租房
        发布时间： 2007-09-10 09:38         字体：         放大         缩小         还原        
     房价月月飘红，老百姓自然怨言不轻。对此，有学者、官员抛出了新说法：为什么要买呢？可以租嘛！不过，这种“买不如租”论似乎并不受认同。根据中国青年报社会调查中心和新浪网新闻中心最新的联合调查，在8729名受访者中，87%的人不愿意租房过一生；64%的人则认为，有关部门光说不练，忽悠大家租房却不在政策上提供方便。

    “买不如租”论在楼市高烧的背景下早已有之，可是再次引起人们的注意却得益于原外经贸部副部长龙永图。他在“对话中国”高层论坛上说，中国高房价的最主要症结是老百姓的观念“非常错误”，“每个人都想买房”。此后不久，建设部副部长齐骥在国新办召开的新闻发布会上也提出，对于普通的市民，通过租赁房屋来解决暂时的住房问题，应该是一个可取的方法。他说，中国城市住房私有率在全世界不是第一也是第二，而在全世界，没有一个国家解决居民住房问题是完全靠自己拥有产权这种方式。

    龙、齐两人的说法立即遭到了反驳。驳斥的理由包括：这种论调一下子把楼市高烧的责任推给老百姓是不道德的，退一步讲，在中国租房和在美国租房绝对不可等量齐观，中国不仅没有一个成熟的租房市场，而且房子除了居住之外还附带有众多社会价值，比如落户口、子女就近上学等等。更何况，现在房租价格也是芝麻开花节节高，“租奴”们俨然已经出现。

    调查中，受访者的态度呈一边倒状。绝大多数人认为，买房难，租房也不易，所以官员、学者这一招儿并不高明。81%的受访者称，当前租房子确确实实是一个非常麻烦的事情。

    “现在的出租房基本上都是个人产权房，尤其在大城市更加明显，房东的权力无限大，他让你搬你就得搬，他说涨价就涨价，反正等着租他房子的人有的是，你爱租不租！如此谁不愿意有自己的房子呢？”一位受访者说。

     “齐部长肯定不知道，半年之内让房东撵着搬了三次家是什么滋味！”一位参与调查者不无怨气地揣测。“有一次是房东要卖房给孩子攒留学费用了，有一次是房东的什么亲戚想搬过来了，还有一次干脆就是—要么涨钱，要么走人！总之，你根本没法预计下一个月我还住这儿吗。租房都成了居无定所的代名词，甭管租来的房子看着多别扭，你都不敢投钱来装饰一下。”

    “我有一朋友，买房，也很麻烦，小心翼翼地收房，辛辛苦苦地装修，可人家那才是‘痛并快乐着’呢！像我们租房的，搬来搬去，烦恼都没个尽头。”一位受访者说。

    本次调查中，69%的受访者认为，没有可供长期租用的房屋是最大的烦恼。

    任志强最近也撰文说，目前，具有一定规模、较为稳定的租赁房在城镇中仅占2%，大部分都是个人产权的房，它们的租金和租期都很不稳定，不是制度可以依靠的对象。而在国外，许多国家都提供了相关金融条件，使得市场有条件、有动力提供稳定的可供长期租赁的房屋。

    租个人产权的房要常常搬家让人们苦恼不已，而中介的不规范、不被信任又加剧了这种烦恼。

     “每次想到要找房子都恐惧，完全是一个人大海捞针——你说自己贴个小条吧，城管、居委会老太太逮你；你说找个中介吧，人家一边微笑一边宰你，正规一点的收费又都高得离谱。”一位受访者大倒苦水。记者注意到，网上找房的帖子，几乎无一例外都注明：中介勿扰，更有的情绪激动地写上“请中介不要自取其辱”并辅之以若干个醒目的感叹号。在许多论坛，上过当、受过骗的网友痛陈自己的“悲惨经历”，并总结了诸如冒充房东骗取中介费、赚取巨额差价等若干骗术。本次调查中，11%的人认为，中介不规范、让人不敢信任也是租房时最大的烦恼。

    而如果把眼光放更长远一些，租房的“烦恼”还要多。一位受访者提到，按照北京现行的规定，住在租的房子里，孩子不能就近上学。“光批评我们观念老旧，说什么‘为什么结婚一定要买房子’——这哪里是观念问题，分明是实实在在的现实问题嘛！刚参加工作都是单位集体户口，没房子我孩子在哪落户，去哪上学？政策摆明了就是歧视租房的，让人如何不想买房！”一位受访者说。

    “不给咱提供方便也就算了，各种禁令还来凑热闹。”有参与调查者说。

    这位参与者指的是来自上海的《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》。通知说，上海民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。出租给家庭居住的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。此规定一出就引起轩然大波。有人发现，据此男女朋友不能租一间房同居了；有人评论，这是针对租房问题最“有才”的政策；有人不无同情又幸灾乐祸地总结，“上海人民真幸福”。

    几乎在同一时候，北京的市民也感受到了来自有关部门的关怀——从现在起，他们将不再有生活不规律的租房邻居。北京市公安局规定，广大出租房主要做到“五不租”，包括不向“违背生活规律的可疑人员”出租住房。

    “这是打算给我提供房子，还是让我露宿街头？”一位需要常常上夜班的网络编辑问。

     其实，在意愿上，并没有那么多人不愿意租房子。根据本次调查，如果租房能足够方便，并且可以长期租赁的话，愿意在租的房子里度过一生的人将大大增加——从目前条件下的13%上升为48%。这足以证明龙永图归纳的“观念问题”并不存在，至少观念不是阻碍人们租房的主要原因。

    调查结果还显示，64%的人认同这样的观点：有关部门光说鼓励人们租房，却不曾为租房做足够的工作，一味地埋怨老百姓是推卸责任的表现。“政府要提倡大家租房，不能光说不练，也不能光拿美国人说事儿，你得有真正的举措去拆除租房道路上的障碍，去提供租房的便利，否则，一味空谈解决不了任何问题。”一位受访者说。  （董伟/中国青年报）

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降低期望值：A股vsH股 [原创 2007-09-10 16:38:40 ] 发表者: xlwang   

最近一段时间的A股市场，可谓多空纷争。自5.30后，散户认帐，把资金交由基金，导致基金申购超火爆，蓝筹股被抱团推高，以至于业内纷纷讨论5000点的风险问题。而之前，业内对蓝筹股基本还是比较一致看好的。



猪肉涨价，直观的效果是百姓急眼了，通涨临头，不投资能干啥？总不能让钱躺在银行白白贬值吧。这进一步推高了股价和房价，（尤其是房地产股的价格，因为它双重收益）。



但政府也不是吃干饭的，港股直通车，发行特别国债，提高存款准备金率（第12次），指数期货、大张旗鼓风险教育等等。尤其是港股直通车，朋友们一度认为是最具威胁力的一个措施。



在A股和H股的问题上，有两个截然不同的阵营，空仓A股去扑H股的，满仓A股对H股不为所动的。总结双方观点，大体有如下的理由：



不看好H股，坚守A股阵地的，认为，港股的话语权完全不在我们手里，它的投资者是全球的机构、基金，这些资金是全球化配置的。虽然他们承认大陆的经济繁荣，企业的增长不错，但他们对于增长的周期性和估值的安全边际有更深入的认识。比方说，他们曾经见识过亚洲四小龙的繁荣，后来在亚洲金融风暴中，尚存的还有几家企业？又比方说，尽管在我们眼里，招行是一等一的成长型中小银行，但在他们眼里，香港的恒生银行做零售业务一样很出色，每年的业绩增长也是双位数，但市盈率才10多倍，包括汇丰银行这样的巨无霸企业，依靠出色的全球配置，也一样能有双位数的业绩增长和10倍多一点的市盈率，为何非要买30倍市盈率的招商银行呢？我们是不是有一点夜郎自大，认为咱大中国的好企业，真的就是天下无双，估值再贵也没有不合理？



此外，香港的资金成本与大陆不同，贴现率不同，估值理应有所区别；同时，香港市场上名目繁多的衍生产品和避险工具，不但能防止投资对象长期严重高估，在供求关系上，也不是只有一种东西可炒。简单地说，如果看好招行，除了买正股（3968.hk），还有很多认购权证可买，杠杆大，价格低，实在很符合大陆朋友的胃口。



这位朋友语重心长地说，大陆最大的蓝筹之一中移动（941.hk），1999年初在16元，一年后到80元，之后一路下跌，2003年SARS的时候跌回16元，依靠不断注入资产，并且其业务不断增长，到今年中期股价才创新高。2000年以来在它的正股和权证上吃大亏的人真不少啊。



不过，固执看好H股的人也很有道理，A股招行37元，H股27元，活生生便宜10块钱，干嘛不买便宜的。这直观的道理朴素得让人没法驳斥。



于是，话不投机，半句都嫌多。个人忙个人的去，看好H股的朋友忙着转钱，找AH差价大的，或即将发行A股的；看好A股的，依然忙着调研业绩有望超预期增长的品种。都没闲着。

不过，听了他们的辩论，在我看来，对A股和H股都不应该抱太高的期望值。



对A股来说，很简单，A股招行37元，H股27元，其它指标股如中国人寿、中国平安、工商银行、中国银行、中石化等等，都有20％――50％的差价，如果说有资金成本、投资习惯、做空机制等方面的原因，差价在10％上下尚算合理，但差了那么多，A股的指标股难免有孤军深入，形单影只的顾虑。加上的的确确不便宜的估值，基金阵营一旦发生分裂，或者说某个阶段，百姓申购基金出现断档，则A股的短期风险会比较容易发生。



不管怎么说，直通车给了A股一个很好的参照系，至少是制约了股价狂飙的空间和速度。所以，对A股，我们还是以更加耐心的观点来看待比较好。上市公司业绩再怎么超预期增长，毕竟股价的涨幅远远超过业绩的增长幅度，股价透支未来业绩的事实是难以抹杀的。既然已经提前吃掉了明年、甚至后年的饭，那么有个半年、甚至一年不吃东西，慢慢消化，也是很正常的。



对H股来说，我们可能印象中有2000年初开放B股的美好记忆。但是2001年B股井喷有一些特殊的前提：长期低迷的市场，几乎完全丧失流动性，市值极小，同时A股已经被畸形爆炒了2年，在这个背景下，一旦放开资金流入，唯一可以形容的词是“泄洪”，股价不涨那是不可能的，暴涨才是最合理的。

但H股不同，连同红筹股，市值有8万亿，加上衍生产品和可卖空的股份，规模远非当年的B股可以相比，此外，H股从2003年以来，涨幅也不小，估值也不便宜，可以说，整个大中华地区的股票都不便宜。



在这种情况下，憧憬AH弥合差价，多半是一相情愿了。



赚钱是不容易的，股神巴菲特的长期收益率也不过是每年两成多一点而已。我们这两三年的收益率已经很高了，随便找个人，都超过股神，收益率吓倒海外基金经理。所以，悠着点，留点钱给未来赚，是最理想的状况。

标签: 投资心得

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财政部将向社会公开发行2000亿元特别国债
http://www.sina.com.cn 2007年09月10日 18:22 财政部网站

　　2007年9月10日财政部新闻办公室

　　十届全国人大常委会第28次会议审议通过《国务院关于提请审议财政部发行特别国债购买外汇及调整2007年末国债余额限额的议案》，批准财政部发行15500亿元特别国债。9月10日，财政部发出通知，其中2000亿元特别国债将通过全国银行间债券市场向社会公开发行。在具体操作方式上，为满足缓解市场流动性的需要，财政部向社会公开发行的2000亿元特别国债，均为10年期以上长期国债。票面利率采取在全国银行间债券市场招投标的方式确定。国债品种为可流通记账式国债，在流通环节与普通记账式国债没有区别，可以进行现券买卖和回购交易，同时，为满足个人投资者购买需求，特别国债可以通过试点商业银行柜台进行现券买卖。

　　在目前
外汇储备持续快速增长，流动性偏多矛盾突出，经济增长出现由偏快转为过热趋势的情况下，
财政部直接向社会发行2000亿元特别国债，有利于缓解当前流动性偏多、经济增长由偏快转为过热的状况，有利于加强和改善宏观调控。

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主人下马客在船

韦业宁

　　       翻阅本期专题，我自豪地认为：投诉论坛堪称客户服务的经典案例。它是十分有效的工具，也体现出诚信的商业精神。但是更令我感叹的是，万科距离“客户导向” 还太远了！如果把投诉论坛的发展分为三个阶段：面对问题－解决问题－扼杀问题（提升服务），我们可能还只是走在第一步到第二步的路上。
      事实上，在我们改变一些现有观念之前，“客户导向”可能无从谈起。
      我们这个世界过去九十五年岁月的旁观者德鲁克说过一个故事：伯恩翰百货的创始人亨利伯伯九十多岁高龄的时候，他的孙子以非常好的价钱卖出这家公司，不过亨利伯伯还是大股东，当然，他不再参与公司的管理。有一次，他花了几天时间拜访公司人员，回家后就宣布要卖出自己的股份。孙子说：“您看过财务报表吗？”他回答：“在你出生之前，我就已经弄清楚他们的底细了。我问了十几个采购员，他们很聪明，不过他们采购货品不是为了顾客，而是为了公司——这是错误。”
      结局——不说也罢，聪明的读者可以从德鲁克的态度猜到。我不希望在这个故事后面立刻加上一句话的结局，简单粗暴地为两种现象归纳出因果关系。
      不过，商业世界尽管纷繁多样，到底也有十分简单粗暴的规律，就像德鲁克说的，“好的商人，以及杰出的艺术家或科学家，他们的思考方式都像亨利伯伯，起自某一个特定的、非常具体的东西，最后得到一个准则。”
      我曾经向许多同事和管理专家请教过这个问题：“对于公司而言，股东和客户是最重要的两类人群。假设在极端情况下，股东的合理利益和客户的合理利益发生冲突，公司应该如何取舍？”很遗憾，我一直没有得到清晰的回答。
      在万科内部，这也一直是个模棱两可的问题，我们常常支支吾吾地说，“客户利益就是股东利益，股东利益总是和客户保持一致的。”说真的，有这句话，还不如没这句话。
      在一次偶然的聊天中，两位颇受业内推崇的年轻基金经理回答了我这个问题，他们站在股东的立场（事实上，他们都是万科的股东）清楚地回答：当然是客户利益第一。其中一位还干脆利落地补充道：“我对美国企业历史有些粗浅认识，据我所知，客户利益优于股东利益，是卓越企业与一般企业的区别。”
      往大里说，这可以成为一个人生哲学问题。如果人生的最大目的就是赚钱和自私，公司根本没有任何理由不镏铢必较、立场鲜明地维护为它出资的股东。但是，如果人生还有更为高尚的目的，则“客户利益第一”不仅仅是股东利益最大化这一目标后面的终极目标，也将是实现股东利益最大化的最佳手段。
      1963年11月19日，林肯在葛底斯堡提出government of the people, by the people, for the the people（民有、民治、民享），一语流芳千古，成为今人公认的政治道德准则。至于现代的股份制公司，我想，略有不同，应该概括为 corporation of the shareholders, by the managers, for the customers。

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做一个论坛，以专业的姿势

罗 维

　　

       每天一上班，张成皓习惯性地打开电脑，浏览万科的客户投诉网站，作为万科集团客户关系中心的投诉处理专员，张的日常工作之一便是监督投诉论坛的运作情况。
      从2000年创立以来，这句诗意的话一直挂在投诉论坛的版头：“让万科在投诉中完美”，万科分布于全国20多个城市的项目都开设了这一网络沟通渠道，业主、客户在与万科打交道的过程中遇到任何不满，都能以公开、直接的方式表达出来。
      2005年进入万科的张成皓在客户服务系统工作了四年，说起应对客户投诉的感觉，他的第一反应是：“累，也挺有价值。”
论坛开放，压力太大了
      万科是第一家开设投诉自己的论坛的公司。时至今日，论坛成了自由、开放、包容与透明的万科客户互动文化的象征。但在最初，通过投诉渠道的透明化，改善、推进客户关系管理，对于万科而言，是一个全新的挑战。
      “给客户系统带来最为直接的变化，就是投诉渠道公开化以后形成了一整套监督机制。”张成皓说，杭州万科的何婧凌对此感触很深，何对论坛的第一感觉就是“开设这个论坛以后，压力太大了。”
      压力何在？
      压力在于公开。
      论坛产生以前，客户投诉的问题只有客户本人和公司知道，其他人一概不知；处理的结果也只有客户本人和公司知道，都是一对一的。而论坛上的投诉处理，是面对所有受众，任何访问论坛的网友都能看到。一件事处理方式不对，投诉的客户会在论坛上表达不满，其他的客户也会站出来指责。这使万科人在前期做产品、做服务的时候，都非常谨慎，在后期处理投诉的时候更是谨慎有加。一句话，既要确保自己能做到，也要使得公众乐意接受。
      压力在于快速。
      每一天，客户关系中心的工作人员都要做的工作：判定论坛上的各种投诉帖子是否属于有效投诉，如果是，一线公司必须在一个工作日以内做出回复。这个判断的标准是：投诉是否指向万科的产品、服务或与万科相关；投诉是否指向具体的问题。每个星期，张成皓都会汇总投诉热点和重大问题，报告给集团管理层和相关部门。这些问题会迅速得到反馈，风险也得到预控。
      压力还在于网络特有的舆论放大效应。
      客户可以在投诉论坛上匿名发言，相互呼应，相互争论，甚至相互掐架。“有一类客户挺典型的，可能他住几年都发现不了一个问题，但是别的客户一提到，他就有共鸣了。一个问题一旦提出，就引来其他业主的担心，纷纷上网询问。往往万科又是请专业机构鉴定，又是请专业人员解释，花了不少功夫才能消除大家的疑惑。”

压力很大，客户满意度上去了
      2005年，张成皓在武汉公司处理客户投诉。那一年武汉论坛的投诉特别多，出于好奇，他浏览了集团各地的投诉论坛，发现成都和武汉的投诉论坛是最火热的。“我心想，今年的客户满意度调查怕是没希望了，成都公司的投诉比我们还多，十之八九要垫底。”
      但当年的调查结果令他颇感意外。之前一年客户满意度在全集团内排名不高的武汉公司，竟然一跃至榜眼位置；而一举夺冠的，恰恰就是投诉数量最多的成都公司。两家分公司的客户满意度都接近90%。
      一年后，成都公司与武汉公司的论坛仍延续了巨大的投诉发帖量，同时也维持了高位的客户满意度。“投诉得到妥善处理的客户，满意度会高于那些有投诉但是没有得到很好处理的客户，也高于那些没有提出过投诉的客户。这是我们在每年的满意度调查中得出的一个结论，也是我们处理投诉的动力。”
      主管客户关系中心的集团办公室主任朱保全认为，投诉论坛的价值正是在于把所有问题——包括解决方法和解决过程公开，实际是对工作最好的督促。通过投诉论坛，一方面可以迅速暴露产品和服务的缺陷，另一方面也可以借此了解客户的关注点，改进客户关系。
      匿名发帖确保客户可以不公开自己的身份，网络交流则为客户提供了一个低成本的沟通渠道。客户在论坛上投诉的，早期多为产品、服务本身的问题，现在开始转向周边环境、配套设施等方面，重大投诉也逐年减少。投诉论坛所展现的，其实是多年来风险预控的结果。投诉帮助万科事前发现问题，从而在前期工作中尽可能多地控制风险，产品老问题也呈逐年下降之势。
      “有些问题，一线公司没有意识到，论坛上反映出来了，甚至能帮助正在进行的项目控制风险。”广州的城市花园二期，论坛上有投诉称设计上通风面积不够，得到反馈后，广州万科立即加大了通风面积。武汉的一个项目，合同附图上窗子的位置画得不对，工地开放日当天，客户带来的朋友来发现了，在论坛上投诉，万科得以及时整改。如果这些问题等到交房的时候才发现，公司受到的损失会大得多。客户没有在约定的时间拿到合格的房子，也会很失望。　　
　　
客户满意，努力方向明确了
      卖出房子持续创造利润，这是客户关系管理的最终目的。创造一个新客户所需要付出的代价，远远高于留住一个老客户。而中国人的习惯是看重口碑，重视朋友的宣传。要客户信任一个产品，广告说好，不若大家都说好。如何让客户对万科有好印象，形成口碑，投诉论坛工作正是其中一个重要的环节。
      张成皓认为，往后的投诉论坛，可能的发展方向有以下两种：
      触点管理。随着客户的关注点越来越多，万科对客户的关注点也在不断增加。如何挖掘客户在整个购房过程中的接触点，找出他在购房过程中的典型心态，进而创造出可能的接触点，提升客户在整个接触过程中的体验价值。投诉论坛既能反映出客户关注点，它本身也正是公司与客户的一个接触点。
      缺陷管理。论坛作为渠道，聚集着非常庞大的客户资源。如何从中挖掘有价值的信息，反馈到产品线，避免错误的重复发生，使得事后的投诉处理，逐渐转向前置的质量控制。

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故事：有文化的无赖

程 浩

　　

      2005，万科某项目一期某房型，一楼入户花园为客户提供了大理石入户道路、木质休闲平台以及草坪。在项目二期销售时，公司将同样房型一楼花园全部改为草坪。
      交付前三个月，客户任于斯（化名）提出投诉，声称自己的房屋与买房时参观的样板间不一致，而当时销售人员曾说二期花园的装修标准与一期相同，他要求万科按照销售承诺交付。
      这项交付标准涉及40多户，如需整改，每户成本在两万元左右。万科的相关部门开始非常谨慎地了解当时的情况，在核实之前一直表示：按照目前所定标准交楼。事实上，受过良好教育、信息灵通的任于斯一直对万科深有好感，但听到万科这一表态，他大失所望。
      而万科方面了解到的情况是，当时在现场的是代理公司的销售人员，销售介绍口径可能没有及时更新，存在口头给予客户有误信息的可能。
      其次，由于二期销售时，该房型使用的是一期的一套房作为样板房，虽已提示“具体装修标准以合同约定为准”，但也可能给参观过样板间的客户带来误导。
      距离交付时间已不多，而且花园整改成本不菲，如何处理这个问题？万科内部分成了两派意见。一派认为，尽管有误导信息，但每个环节都有文字提示“交付标准以合同约定为准”，而合同约定了“草坪交付”，因此按照现状施工交付不会有法律风险；另一派意见则认为，应该增多渠道对当时的情况进行核实，如确实有过承诺，则花园就应按照一期的标准交付。
      正当两派激烈争论时，任于斯在投诉论坛上发表了一个帖子：《万科——有文化的无赖》的帖子，帖子详细叙述了看房、卖房以及发现问题的经过，其中有多处他向销售人员核实花园交付标准的细节描写，然后说：“从金钱角度说，不过是几千块钱的问题，但给我的感觉就好像是吃进了一只苍蝇，看着风景依旧的社区，我却再也没有欣赏的兴致了。真的，要是能脱手，我就想卖掉它。我希望大家吸取我的教训，不要再因为自己的喜好去刻意维护万科，万科也是个奸商，利润才是它追求的目标。有人说过开发商是无赖，万科就是有文化的无赖。写这篇东东我就不准备万科能给我解决这个问题了。”
      他的投诉引来了不少网友评论，网络发挥作用了，更多同一户型的业主提起了投诉。在另一头，经过一再分析之后，万科的工作人员认定销售口径上出现过失误，部分销售人员确实对客户造成了误导，最终决定：一楼花园按照一期标准交付。

      任于斯在得知答复后非常意外，随即在投诉论坛上又发表了一篇帖子：
      这次事件如此顺利解决，说老实话是出乎我意料的。面对越来越狡诈的开发商，要让他们认错比登天还难，纠正错误更是难上加难。交涉前，我一直处于是否和万科单独解决的心理斗争中，但我正如我在《万科，有种就拍拍胸膛》一文中说的，单独解决掩饰不了我对万科的失望，这种对万科诚信的失望，远远大于单独解决可能会挽回个人损失的侥幸感。面对这样的问题，万科这次表现出了一个真汉子的风范，这种风范让我重拾对万科的信心，应该说比以前更加相信万科。
      在听到结果后，我真的很激动，有错必纠，万科，是条汉子。现在我想说的是，当初选择万科，看来是对的。

      当万科的工作人员接洽到任于斯时，他坦言：最早对此事并不报希望，后来曾想过，因为自己的激烈投诉，万科或许会选择私了。但在他看来，不论哪种方案，会让万科给自己留下不光明磊落的印象。

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坐等“资本盛宴”曲终人散吗？
《财经》网络版   [2007-09-10]
　中国社会科学院世界经济与政治研究所所长余永定指出，随着资产价格的不断攀升，“存款搬家”的速度将逐渐下降，由货币需求量减少所产生的过剩流动性最终会被股市完全吸收

　　中国社会科学院世界经济与政治研究所所长余永定指出，随着资产价格的不断攀升，“存款搬家”的速度将逐渐下降，由货币需求量减少所产生的过剩流动性最终会被股市完全吸收

    【背景】日前，中国人民银行在其网站发布公告，决定从2007年9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至12.5％。这是2007年央行第七次上调存款准备金率。
    有专家指出，央行可能已经看到了8月的货币信贷数据，并且发现流动性过剩的形势依然没有改观，因此再度提高存款准备金率。
    央行近日同时发行了1500亿定向票据，本周二，又使用100亿特别国债进行正回购操作，而准备金率上调也可冻结约1700亿元流动性，并降低货币乘数。这表明央行正以“组合拳”形式抑制信贷进一步快速增长和流动性过剩。
    2006年第四季以来，CPI再次开始攀升。与此同时，经济趋热的现象越来越明显。2007年7月，CPI增速终于达到5.6%，创出近几年来的新高。中国房地产和股市泡沫迹象也相当明显。

    中国社会科学院世界经济与政治研究所所长余永定警告说，随着资产价格的不断攀升，“存款搬家”的速度将逐渐下降，由货币需求量减少所产生的过剩流动性最终会被股市完全吸收。此时，即便政府不加以干预，资产价格泡沫也会破灭。如果选择等待资本盛宴“自然地”曲终人散，其后果如何，为政者不可不察。
    他说，当我们还在为对冲的可持续性头痛时，中国货币需求量的减少已成为流动性过剩的一个新源头。中国的M2-名义 GDP之比目前已经超过160%，为世界之最。中国货币供应增长速度长期大大高于GDP的增长速度却没有出现严重通货膨胀。其原因在于，多于经济增长所需的新增货币供应被居民作为储蓄存款而沉淀下来。
    当前宏观调控当局所面临的新挑战是，对应于同样的货币供给，居民的货币需求减少了。他解释说，这种减少主要是由两个原因造成的。首先，居民对持有储蓄存款的偏好降低。资本市场的发展为居民调整资产组合提供了条件。如果仅从二级市场来看，“存款搬家”是资金在银行和股市间“旋转门”中的转动，不会对中国金融结构造成什么影响，但对储蓄存款需求的减少却足以导致股票价格的飙升。第二，由于银行储蓄存款利息率的上升速度赶不上物价的上涨速度，居民对持有储蓄存款的意愿也会下降。财富效应将推动消费支出的增加，从而导致物价的进一步上升。而实际利息率的进一步下降又为“存款搬家”运动增添了新的动力，从而进一步推动资产价格的上升。如此下去，恶性循环终于形成。
    为了应对公众对货币需求减少而造成的流动性过剩，央行必须进一步加强货币紧缩的力度。然而，余永定认为，由干预外汇市场产生的流动性过剩同由货币需求减少产生的流动性过剩在性质上有很大不同。对付前者，提高准备金率和销售央票至少到目前为止还是可行的办法。但是，对付后者，上述两种办法可能就不妥当了。前者是货币供给问题，后者是货币需求问题。对付前者需要用减少货币供给，对付后者需要用增加货币需求。在目前条件下，要增加货币需求只有两个办法，降低通货膨胀率和提高利息率。而降低通货膨胀率的重要政策选择也是提高利息率。因而，提高利息率可能会成为今后央行货币政策最重要选择。但是，中央银行提高利息率的自由是有限的。除对资本市场可能造成的某些不利影响外，利息率的提高将导致跨境资金的流入的进一步增加、从供给方使流动性过剩进一步增加。这样，央行将不得不加大对冲政策的力度。
    他建议，在相机使用对冲政策和提高准备金率的同时，央行必须根据通货膨胀和资产泡沫的发展情况提高利息率。但是，从更本上来说，如果不让人民币升值同时又不实行有效的资本管制，升息就会成为一种“自废武功”的政策。在正常情况下，利息率的明显提高将使外资的跨境流入更为迅猛。因而，如果要把利息率政策作为主要的政策手段，逻辑的结论必然是：或加强资本管制，或更多地让市场通过供求关系决定人民币汇率。■

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准备金率：麦地里的稻草人
《财经》网专栏作家 许小年《财经》网络版   [2007-09-10]
　法定准备金率只有通过利率才能发挥作用。若真想紧缩银根，抑制通胀，在不解除利率管制的前提下，加息几乎是惟一的有效工具

法定准备金率只有通过利率才能发挥作用。若真想紧缩银根，抑制通胀，在不解除利率管制的前提下，加息几乎是惟一的有效工具

   【网络版专栏·冷眼观市/《财经》网专栏作家 许小年】自今年初以来，人民银行已七次提高法定准备金率。表面上看似紧缩性的货币政策，并未收到预期的效果：固定资产投资增长不降反升，从2月的23.4%提高到7月的26.6%，7月份5.6%的消费物价指数通胀也大大超过了年初的2.2%。
    准备金率这一货币政策工具已变成麦地里的稻草人，不仅实体经济对央行的政策信号置之不理，如同看穿了稻草人把戏的麻雀，股票市场更是轻蔑地抖去了银根紧缩的阴影，无所畏惧地从2700点飙升到5400点。
    货币政策失效了，问题出在哪里？利率管制为一重要的原因。
    法定准备金率只有通过利率才能发挥作用。在典型的市场经济中，准备金率的上调将减少商业银行可用于信贷的资金，信贷的短缺引起利率的上升。高利率一方面抑制了企业的投资，另一方面降低了企业和居民对通货膨胀的预期，因此，利率是货币政策传导机制的关键环节。
    当利率因管制而被固定时，准备金率的提高虽然减少了商业银行的可放贷资金，但并不能体现为贷款利率的上升，企业的资金成本依旧，当然不会调整投资计划，在通胀抬头的情况下，存款的实际利率不断降低，居民当然会将更多的储蓄投入股市。
    除了直接的作用，利率还可能还向社会传递错误的信号。企业将低利率解释为央行缺乏控制通胀的决心和手段，在通胀加剧的预期下争相提高产品价格，以抵消成本上升对利润的侵蚀。同样在通胀的预期下，职工会要求增加工资，以避免生活水平下降。然而，工资的上升又增加了企业的成本，结果有可能形成工资-成本-价格之间的恶性循环，最终导致通胀失控。
    正是由于利率的预期效应，世界各国的央行通常在通胀刚刚越过警戒线时，就采取果断的措施，提高利率，向市场传达明确无误的紧缩信号，降低企业和居民的通胀预期，将通胀控制在初发阶段。近年来，美国的消费价格通胀警戒线在3%左右，欧元区为2%。
    当然，法定准备金率变成稻草人还有其他原因。目前，我国银行体系的贷存比仅为65%左右，购买政府债券约占存款资金的15%，即使在当前12.5%的法定准备金率要求下，商业银行也还是有2个百分点以上的超额现金储备。准备金率的上调不过是把商业银行的闲置资金暂时在央行多存一些，对银行的信贷没有任何影响。的确，今年1至7月份，贷款增长一直保持在16%到17%之间，广义货币更是加速增长，从1月份的15.6%提高到7月份的18.5%。
    由此看来，货币政策失效的说法显然不够准确，从贷款和广义货币的数据可知，今年以来的货币政策其实并非紧缩性的，货币供应相当宽松，难怪投资、物价、房价、股价都是一路向上。
    为了真正执行紧缩性货币政策，央行可以继续提高准备金率，抽干商业银行的超额储备，但这意味着法定准备金率将高达15%以上。商业银行的功能本来是根据市场的情况寻找贷款和投资的机会，合理配置资金以最大化股东回报。如果15%的资金冻结在央行手里，银行的盈利将受到很大的影响，而且，央行代替商业银行配置社会储蓄资金，金融系统的整体效率也会下降。
    由于承认商业银行配置社会资金的作用以及运用资金的自主权，很多发达市场经济国家已不再要求法定准备金率，将准备金率看作是商业银行自己的商业决策，不再使用法定准备金率作为货币政策工具。商业银行因此得以充分利用储蓄资金赢利，例如，美国商业银行的贷存比为95%以上，比我国高出了整整30个百分点。
    退一步讲，即使提高法定准备金率，抽干商业银行的超额储备，如前所述，由于利率管制，这一政策也仍然是麦地里的稻草人，徒有其形而无其实。若真想紧缩银根，抑制通胀，在不解除利率管制的前提下，加息几乎是唯一的有效工具。至于行政手段管价格，则属于计划经济的传统，不在宏观政策的讨论范围之内。
    就加息而论，虽然年内已有四次，但幅度太小，况且因时值党代会前夜，人们普遍相信存在一个有利于社会和谐的利率上限，每次加息都没有被看成是新一轮加息周期的开始，而是距离上限又近了一步，未来加息的可能性降低。加息如果不能产生对经济和公司盈利的预期效应，四次加息总共增加资金成本约一个百分点，根本无法平衡百分之几十甚至更高的预期投资回报率，投资增长高居不下也就在情理之中了。
    如何强化利率政策的预期效应？连续不断的小幅加息。美联储在2004年6月到2006年7月的两年时间里，17次加息，每次25个基点，基准利率从1%提高到5.25%，同期的通货膨胀率由平均3.5%降到目前的2.5%。
    稻草人的失败在于未能改变麻雀的预期，基于同样的道理，货币政策的制定与执行也应该着眼于企业和个人的预期。■

作者为中欧国际工商学院经济学教授

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8月份全国居民消费价格同比上涨6.5%
http://www.sina.com.cn 2007年09月11日 10:02 国家统计局网站

　　国家统计局综合司

　　8月份，居民消费价格总水平同比上涨6.5%，其中城市价格上涨6.2%，农村价格上涨7.2%；食品价格上涨18.2%，非食品价格上涨0.9%；消费品价格上涨8.0%，服务项目价格上涨1.8%。从月环比看，居民消费价格总水平比上月上涨1.2%。

　　从八大类别看，8月份，食品类价格同比上涨18.2%。其中，粮食价格上涨6.4%，油脂价格上涨34.6%，肉禽及其制品价格上涨 49.0%，鲜蛋价格上涨23.6%，水产品价格上涨6.2%，鲜菜价格上涨22.5%，鲜果价格下降3.3%，调味品价格上涨4.4%。

　　烟酒及用品类价格同比上涨1.7%。其中，烟草价格上涨0.9%，酒类价格上涨3.4%。

　　衣着类价格同比下降0.9%，其中服装价格下降1.0%。

　　家庭设备用品及维修服务价格同比上涨1.7%。其中耐用消费品价格上涨1.1%，家庭服务及加工维修服务价格上涨7.5%。

　　医疗保健及个人用品类价格同比上涨2.3%。其中西
药价格下降0.6%，中药材及中成药价格上涨10.5%，医疗保健服务价格上涨2.3%。

　　交通和通信类价格同比下降1.3%。其中，交通工具价格下降2.2%，车用燃料及零配件价格下降1.4%，车辆使用及维修价格上涨1.7%，城市间交通费价格上涨3.0%，市区交通费价格上涨0.5%；通信工具价格下降18.4%。

　　娱乐教育文化用品及服务类价格下降1.1%。其中，学杂托幼费价格下降0.7%，教材及参考书价格下降1.0%，文娱费价格上涨3.1%，旅游价格上涨2.6%，文娱用品价格下降0.5%。

　　居住类价格同比上涨4.3%。其中，水、电及燃料价格上涨2.7%，建房及
装修材料价格上涨4.8%，租
房价格上涨3.9%。

　　1-8月份累计，居民消费价格总水平同比上涨3.9%。

caoyond

of the shareholders, by the managers, for the customers。

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万科新里程首批工厂化住宅封顶

——
　
　   国内首个以工厂化方式建造的商品住宅项目——万科新里程的20号、21号楼近日封顶并已通过验收。上海万科总经理刘爱明表示，2008年开始万科以工厂化方式建造的公寓将达到60％；预计到2009年，工厂化建造面积将达到80万平方米，也就是说将有80％的新开工公寓使用工厂化方式建造。
　　预制率达37％工期缩短20％
　　位于上海浦东杨高南路、高青路交界处的万科新里程楼盘，东临浦三路、南靠新开河，西至杨高南路，距离世博会会址约4．5公里，规划为33万平方米中大型社区。今年4月29日，新里程两栋楼实施了具有标志意义的第一块预制外墙板的吊装，而该两栋楼的“ＰＣ结构”整体方案是：建筑主体结构仍然为现浇方式的 “框架剪力墙”结构，但此外的预制构件包括外墙板、楼梯、阳台和楼板，均将采取“ＰＣ结构”，即钢筋混凝土的预制件是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。
　　据刘爱明告知，“ＰＣ结构”（混凝土预制技术）这种现代化的住宅建造体系是采取工业化结构体系，工厂预制程度高，节约资源，大大缩短建设工期，同时减少施工垃圾和废弃物。以新里程的两栋试点楼（分别为14层总高与11层总高的20号、21号楼）为例，建筑面积约1． 44万平方米，它的封顶是万科倡导先行的住宅产业化生产迈出的第一步，两栋大楼的预制率达到37％，施工工期更是缩短20％，而且，施工过程中可节水 36％，节电31％。由于墙体中加了新型保温材料隔层，万科新里程建筑的节能率将大大提高。
　　新生住宅革命五大性能提升
　　素以“房地产领跑者”为企业愿景的万科，率先看到了“住宅产业化”对于国家、行业和企业的深远意义，成为了产业化潮流中最积极、最系统的实践者。万科董事长王石在本次沙龙现场称，在第三个十年规划中，万科将住宅产业化作为三大发展策略之一。而上海作为一个成熟的国际化大都市，正是万科实践产业化的理想沃土。
　　上海万科以消费者对住宅性能和居住品质不断提升的实际需求为导向，将产业化过程中的ＰＣ技术和万科上海已经较为成熟的精装修住宅“全面家居解决方案”相结合，提出了“住宅新生”的概念，力图以全新的建造理念，让住宅产业化带来一场住宅“新生代的革命”。
　　刘爱明说，以新里程为例，在产业化过程中仅通过ＰＣ建造方式就能够在诸多方面对建筑性能予以提升。比如最大程度改善墙体开裂等质量通病，并提高住宅整体的安全等级、防火性和耐久性；通过设备分离等技术手段，使得系统维护、更新更加方便；采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更室内装修；通过通风设计合理设置自平衡通风系统改善室内空气环境。这一系列技术的应用，大大提高了居住的舒适度，从而让居住者体验舒适的感觉。
　　成本增四成交付量提速
　　实施工业化建房所带来两个直接的好处：一是质量提高，其次则是施工加快。但在住宅产业化未形成规模化发展之前，其成本增加是必然。据王石透露，在上海新里程工业化建房试验中，建安成本在原来基础上增加了40％。“但如果规模做出来以后，到明年这个比例将会从40％下降到25％左右，而25％的水平是万科可以承受的。”
　　王石称，万科地产以前交付量和在建量的比例为1：5，今年新开工量加上往年结转量总共可达2000万平方米。用传统的建设方式，交付量难以提高，对资金效率和发展规模都会有一定的影响。若扩大住宅产业化生产规模，其交付量和在建量比例有望达到1：3．5至1∶2．5。交付量加快，也使资金周转加快，从而将成本摊薄。从长远来看，推进“住宅产业化”无论是社会效益还是经济效益都是利国利民的好事。
　　有业内人士认为，当住宅的生产规模扩大到能将成本降至与目前生产方式成本相符的时候，选择更优的生产方式就会成为主流，到那时，万科的工厂化生产模式将会被大部分开发商所接受。
　　目前新里程这两栋实验楼尚未进入销售阶段，销售价格还在拟定中。
　　新闻背景
　　建房工业化
　　1968年起源于日本的住宅产业化，也可称之为工业化建房。中国的住宅产业化之旅，其实早在90年代中期便已经由政府开始推动起步，但都始终未至成熟。而当前上海住宅产业现代化工作还处于起步阶段，住宅生产仍表现为“三低一高”，即“工业化水平低、成套技术集成度低、劳动生产率低、资源消耗高”的特点。工厂化的房屋制造方式，是建筑节能的有效途径，住宅工厂化制造可节材30％，节能70％，提高工作效率3—4倍。

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万科董事长王石:做公益和搞企业不一样
        发布时间： 2007-09-12 10:39         字体：         放大         缩小         还原        
　  刚刚攀登完东南亚第一高峰的万科董事长王石，日前接受了本报记者的采访。接下来，王石将飞赴阿拉善，对阿拉善SEE生态协会在当地的项目进行考察。

    对于阿拉善SEE生态协会这个组织，可以从很多角度去理解它的与众不同。

    一张刊登在协会内刊封面的集体照，似乎已经能大概勾勒出这是个什么样的组织：荒蛮的戈壁上，几十号人并排而立，明朗的阳光下，每个人都笑得灿烂、自然。仔细端详这些面孔，王石、刘晓光、张树新、宋军、张朝阳、史玉柱……都是企业界的响亮名字。在他们身后，簇拥在一起的梭梭树顽强扭转，向天空伸展。

    尽管创立之初饱受争议，但这个由中国大陆及台湾近百位知名企业家出资成立的环境保护组织还是迅速地成长起来，影响力也从内蒙古荒漠扩大到了国际社会。在中国NGO（非政府组织）还普遍处于懵懂状态的今天，这个曾经被人讥为明星企业家作秀产物的组织，已经从最初的公益尝试逐步探索出一套具有示范意义的“阿拉善模式”。

    然而仔细观察这个“阵容豪华”的公益组织的发展，并没有看到某位明星企业家指点江山的强力推手，相反，从协会制度建设到具体项目操作，从资金监管到人事任免，每个环节都会伴随着激烈的讨论。在讨论中，对于环保的理解，对于如何运作一个健康的NGO，每个人又都在产生新的变化。

　　办好NGO要有成熟的方法论

    王石是该协会的新一届会长。当他坐在记者面前，他的一席话令记者印象深刻，在一个方面似乎也在体现这种变化：“你到那个地方（阿拉善）做事情，你可以有很多理想，很多浪漫的想法，有很多不切实际的自大。你说可以改变沙漠、可以改变人的生活，那是你的问题。问题的实质不是当地老百姓有什么改变，应当是你自己的改变。你改变自己的自以为是，改变自己想当然的想法。”

    王石告诉记者，对自然风光的涉猎广泛以及儿时在山区的生活经历，让他对阿拉善当地的自然生态“第一不陌生、第二不隔膜、第三很熟悉”。让他印象深刻的，是这个协会中“人”的因素。

    当协会第一次在阿拉善召开大会时，王石在讨论的身影中发现了十几位台湾的企业家，还有本土企业家和海归的企业家。“现在是商品时代、消费时代，什么能把大家聚到一块去呢？理想？金钱？显然都不是。就是因为环保生态这个全球性的问题，大家走到一起，我觉得这是非常有意义的”。

    在王石看来，这些企业家会员齐聚一堂的价值并非在于每人每年10万元的会费，而是通过在协会中的训练，学会如何去做一个NGO组织，“这像一个孵化器。这些知名的企业家有一定的号召力，一方面可以发展自己的NGO组织，一方面也可以发动更多的人去做，这个意义就很大。如果只是100个企业家聚在一起，做个阿拉善，那我建议解散。

    在中国如何做NGO组织还是相当薄弱的，这些企业家聚在一块，自我锻炼，发展壮大中国健康的NGO组织，这点是很重要的。”

    “我们也看到，中国目前有很多很可爱的草根NGO组织，生长的时间也很长，但是却始终长不大。除了社会的原因，还在于自身组织制度建设的欠缺，从制度化、透明度、项目的可持续性到职业的项目官员，都很欠缺。”

    王石认为，办好NGO不仅需要理想主义，也要有成熟的方法论，而对于这一点阿拉善的企业家会员有属于自己的特点，“企业家是讲效率的，讲组织原则的。他们自然会选择有效的，可执行的、可延展的、可复制的方式。阿拉善的成员，无论是海外的还是大陆的，都是经历了十几年甚至是20年30年以上的企业训练。这也是阿拉善区别于其他民间NGO的特点。”

    环保公益是一个新的行当

    在2006年的协会的总结大会上，王石谈到自己的感受：“花钱要比挣钱难得多。”对此，协会的秘书长杨平对记者表示：“环保公益性产品，是一个新型的产品，它不是商业产品，跟搞企业完全不是一回事。真正有效地把钱花出去不容易，而把钱有效花出去的人，也是非常稀少的。”

    杨平曾给记者讲过一个例子，2004年，在协会刚刚进入阿拉善时，当地政府提出了一个温棚项目，目的是想利用当地的强日光资源鼓励百姓耕种。“当时准备建30个温室大棚。一个大棚大约3万－5万元，一下就130万花出去了。”

    然而在整个项目推进的过程中间，产生了很大的争议。当地百姓主要是牧民，既没有种植技术，也没有市场经验，对于这个项目，表现得很犹豫。“最终，这个项目搁浅了，又重新选择社区发展，从老百姓认可的小项目做起。比如沼气池、太阳能、养牛种棉花、一点一点地进入，逐步提高他们的能力。”

    而对于这种问题的出现，杨平认为这实际上是体现了公益模式和商业模式的区别。

    “同样是温室大棚这个项目，如果说用的不是公益资金，那可能情况就不一样。让商业组织来做这个事，商业组织就会考虑市场在哪里？配套条件又是什么？再有就是有没有人才支持和技术体系。这样他可能很快地就会找到市场，再找老百姓跟着一起做，这样就是另外的一种情况了。”

    “可我们是环保组织，不是商业组织，我不会去做一个投资性的项目，我不需要回报，我的钱必须花到环境和扶贫上，让弱势的老百姓受益。我的钱要是给公司，那就是让公司受益，这就不符合我的原则了。”

    王石认为，搞公益和搞企业的不同主要体现在两个方面：诉求和评价。

    “做企业虽然也强调企业社会责任，但盈利还是它的诉求点，因为企业的价值就在于盈利，而做这个组织更多地在于如何体现它的公益和慈善。同时，做企业更多诉求的是管理制度的命令性，而做公益更多讲得是参与式的、讨论式的、公关式的模式。”

    “第二，就是评价标准，对于做企业，评价标准很容易衡量，但是做公益活动，有的可以量化，有的却很难量化，从长远来讲可以量化，从短期来讲就不能量化。搞NGO的模糊性很强，成功与否，也不好评价，不像开村委会，两年三年做了哪些成绩？是无法这样量化的。”

　　“阿拉善”式的强势与妥协

    王石对记者说，在两年会长任期内，他的原则是“萧规曹随”。但是，这并不是意味着一成不变。

    事实上，变化一直在潜移默化间进行着。杨平告诉记者，和其他的明星企业家一样，王石以前也称自己是一个强势的人，而在这个协会中，他也在改变，也在学会妥协，学会与大家合作。

    对于妥协，王石说，在这个协会中，让他感受最深的就是这两个字：“对于企业来讲，主要是搞创新，搞强势，讲坚持。但对于NGO来讲企业的那一套可能是行不通的，第一个行不通就是像阿拉善这样的组织，100位企业家，都是非常强势的。”

    三年多的经历让王石发现，这个由强势的个体形成的组织操作成本非常大，“因为这些企业家各有各的诉求，虽然环保是一样的，但是如何搞环保，如何理解环保，这是完全不一样的。如何把这些企业家说到一块去，这个整合成本非常大。”

    “怎么解决呢？”

    王石说，从第一任会长北京首创集团董事长刘晓光身上，他学到了很多的东西，“我印象当中他（刘晓光）做事还是比较干净利落的，但在NGO组织过程当中却总是‘是是是，哈哈哈’的，变了个人似的。后来才发现，这是一种策略。”

    王石表示，今后在协会中，他依然会保持这种妥协风格，但是一定要有原则，“只要这个组织能运转下去，大家能在阿拉善项目上进行下去，钱能到位，一线官员能稳住，能得到老百姓的信任，这是最重要的。这是一种新的组织形式，在这里你的心态是完全不一样的。”

    对强势与妥协的理解，已经不仅仅是阿拉善SEE的治会原则，同时也成了王石自己的人生哲学。

    “现在这个社会是多元的，更提倡包容，而不是强权。不是单纯的错与对。这种妥协是一种社会的进步，但它绝对不是没有原则的，刘晓光会长选择妥协的结果，就是大家还能坐在一起讨论问题，还能有不同的意见。这一点我体会很深，我在会长的就职演说时就讲，第一要低调，第二就是学会妥协。”

    “协会发展到这里已经不是创新的阶段，两年的时间实际非常快，如何能在这段时间里在原来的基础上进行完善深化，让下一任会长去大展宏图，对我来说能把这个做好就可以了。我知道这个难处，能把100位企业家整合到一块去，而且不散伙，是非常非常不容易的。很多人看不到这一点。”

    王石告诉记者，在他创建万科的字典里，是没有“妥协”二字的。但是在阿拉善SEE协会，他学会了妥协，不但学会了，他还在万科的词典上加上了这两个字。“不但NGO要妥协，搞企业，国际影响力大了，也要学会妥协。”(中华工商时报  记者 朱振)

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中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率                        http://www.sina.com.cn 2007年09月14日 17:35 中国人民银行网站
               
                                                                                　　中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率为加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。
　　金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。(完)
　　附表：

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房产股圈地竞赛 价廉地大成败关键

作者: Value杂志

时间: [ 2007-09-14 11:56 ]

房产股圈地竞赛 价廉地大成败关键 内地十年新高的通胀水平，物价水涨船高的同时推动楼价今年在四度加息下持续攀升。检阅近期公布中期成绩表的国内发展商，楼价涨升带来可观进账，但利润收成却是有成败优劣之分。 发展商圈地竞赛不断，分析员认为，是否可拿取廉价土地将是发展商未来的成功关键，以及二线城市中如何发挥地方优势；然而，圈地急切需要资金，成功融资并平衡风险既是“必需”，也是“考验”。 中期业绩报告纷纷出炉。骤眼看数字，发展商的利润差别颇高，中国地产（1838）录得纯利17.53亿元（人民币，下同），按年上升10倍；世茂房地产（813）中期纯利13.2亿元，按年增长2.06倍；但首创置业（2868）则只增长17.4%，而昨天公布业绩的绿城中国（3900）纯利则只属持平。在这些不同的成绩后，各地楼价涨升和发展商上半年不断购地扩充却是不争的事实。 尽管央行加息持续，但上半年国内房地产开发投资额达9887亿元，按年增长28.5%；房价不断飙升，至5月底为止，一线城市楼价如北京涨15%、上海5%、广州11%；二线城市则以天津上升6%至为明显。麦格理报告指出，一线城市楼价主要是土地供应不足所致，而后起的二线城市则主要是由于经济增长及消费者需求加强带动价格。 无论是一线或二线城市，甚或中西至东北地区或是三线城市的楼市畅旺，均吸引发展商相继跻身圈地竞赛。目前大部分地产商土地储备由400万至2000万平方米不等，足够未来三年至五年发展之用，其中堪称“地主之王”的碧桂园（2007）至8月中为止，总可建建筑面积土地储备达5400万平方米；计划筹备发A股的富力地产（2777）上半年新购七幅土地，上半年总建筑面积增加至1505万平方米；世茂的累积建筑面积则达2063万平方米。 但是，内地投地气氛有增无减，土地价格水涨船高，面粉比面包贵的情景屡见不鲜，以房价为“楼面地价”获取土地已经在武汉、南京、杭州相继上演。富力夺得白云区云祥路住宅地皮，以1.8亿元总代价，每方米约18729元的楼面地价，再次刷新广州楼面单价记录；而绿城早前在上海杨浦区投地同样惊人。 地价位置为圈地策略 对于发展商“攻城掠地”，瑞银分析员相信，内地发展商需要在有利地点取得大规模土地方可成功，同时需要维持资产回报带来稳定盈利，尤其是在目前发展商由地方走向全国性，“规模”可说是行业的一大决定性因素。 分析员进一步表示，未来五年内地地产商成功的主要因素是能够在多个城市拿取大量廉价土地，原因是主要一线城市地价高，不但消耗资本亦推高风险。 事实上，发展二线城市和走出原来根据地也是地产商不得已的选择。以碧桂园为例，上半年上市集资过后多番购地，目前六成土地储备在广东以外地区；富力上半年购入的土地遍布西安、重庆、昆山和沈阳等地；世茂新增土地则遍布北京徐州、杭州、福州及咸阳。 除了当地楼升涨升外，分析员认为地理位置也是发展商须留意的策略。麦格里分析员李智颖认为，在二线城市中，天津拥有港口占地理优势，临近北京加上奥运配套设施足够，是最有潜力的城市。她续指出，成都受惠于内地西部大开发政策和庞大人口，足以支撑当地的工业发展，也将是另一个瞩目城市。不过，她认为与香港邻近的深圳某些地区房价比香港和上海还要高，其发展可能有危机。 负债虽高 融资不难 圈地竞赛扩张版图所需要的是弹药，故各大地产商的第一便是要解决融资问题。面对息口高企，上市公司寻求多种融资方式，发债配股，各施各法。除母公司发行五亿美元可换股外，中国海外发展（688）今年与多家银行签订超过280亿元的综合授信合作协议，净借贷比率为28.0%。 万科早前增发A股集资100亿元，但不到七天后，公司再宣布将发行不超过人民币59亿元公司债。2006年以来，万科已融资142亿元。有报告显示，万科资产负债水准达到71.36%。情况类似的还有绿城中国上市后两度配股，上半年净负债比率较去年同期大幅下跌，仍达46%。 中信证券则认为“如果公司不能继续在资本市场大规模、高密度的再融资，公司成长性将受到影响”。但要成长并变得成熟，瑞银认为，营运和财务稳健是关键。分析员表示，管理层应该将净负债比率维持在50%以下水平，以应付市场未来两三年内回落的可能，或者随时发生的政策更变。 另外，有分析指出，发展商一些激进非理性的迹象已经出现，拿到项目能够融资，融资以后拿项目，鼓励了开发商不断买地，有可能在客观上推高了土地的价格，同时提高房地产市场和资本市场的风险。 摩根史丹利分析员认为，市场对房地产商配股集资的接受度非常高，加上股票市场畅旺，故集资难度不大，发展商负债比率的影响也不致太大；再者，即使下一轮加息出现，估计对发展商的融资也不会构成过大影响。 融资快速滚动促使地产整个房地产行业链绷紧，考验资产回报率。内地房地商由住宅物业起家，近年有趋势涉足投资收租物业，例如世茂则正在有三个不同业务包括住宅、商业和酒店。富力除了目前在广州和北京有多项商业物业外，正在还有七项规划中的投资物业。 对于不少地产商顺带发展投资物业组合，摩根史丹利分析员表示，内地房地产商应该发展住宅项目，原因是其回报较投资物业会更快；其次，不少地方性发展商对零售、办公室和商业物业的运营欠缺经验，故来自投资物业的盈利贡献可能不稳定，故看好集中发展住宅项目的发展商，认为可带动短期盈利回报。 房地产股财务资料撮要（预计2007/08） 总收入 （10亿元） 利润 （10亿元） 股本 回报率 （%） 资产 回报率 （%） 土地储备 （百万平方米） 货币 2007年 2008年 2007年 2008年 碧桂园（2007） 人民币 18.2 26.7 4.1 7.1 28 60 55 中国海外发展（688） 港元 19.4 24.1 3.8 5.2 21 38 19 富力地产（2777） 人民币 15.1 21.1 5.3 6.4 40 40 29 世茂房地产（813） 人民币 9.4 16.6 3.7 4.1 17 30 21 雅居乐（3383） 人民币 10.5 16.0 2.0 3.6 27 62 23 合生创展（754） 港元 10.6 15.5 1.6 3.1 28 46 15 瑞安房地产（272） 人民币 5.8 6.2 1.5 1.7 11 25 12 绿城中国（3900） 人民币 7.3 7.9 1.3 1.7 41 49 9 合景泰富（1813） 人民币 4.1 6.9 0.9 2.0 -- -- 3 资料来源：瑞银报告 香港《信报》 2007.09.13

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万科再次引进高端人才 许国鸿出任物业服务总监

——新浪财经
　
　

   近日，万科“社会精英计划”再次引进高端人才，原任仲量联行亚太区董事、资产管理总监许国鸿出任万科集团物业服务总监。

　　许国鸿拥有国际设施管理协会(International Facility Management Association)颁发的CFM(Certified Facility Manager)资格及澳大利亚建筑测量师学会、美国项目经理学会等多个行业协会的会员身份，并担任中国零售协会专家组成员及北京联合大学客座教授。曾经担任过恒基(中国)投资有限公司项目总监，主要负责中国大陆资产组合管理，并于2000年加入仲量联行。仲量联行(纽约证券交易所：JLL)是全球最成功的房地产服务公司之一，业务遍及全球50个国家450个城市，其物业管理业务的管理面积超过1亿平方米，中国区物业管理面积逾千万平米。许国鸿任职期间，负责项目前期策划顾问、物业管理咨询、物业管理服务等领域，帮助中国区物业管理业务取得了快速增长。

　　万科一贯以物业服务著称，近年来，随着行业内服务水平的日趋同质化，万科物业服务也面临如何持续领跑的压力。许国鸿此次出任物业服务总监，他在国际顶尖房地产投资管理及服务公司的经验无疑将给万科物业服务系统带来新的助力。

　　据悉，近期还将有多位管理人才陆续加盟万科。

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开发和传统---从万科说起

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   前年我给国内著名的房地产开发公司万科写了一本书，叫《骨子里的中国情结》，是通过万科在深圳的开发的一个住宅区——“第五园”来谈谈自己对中国传统建筑的感受。这个楼盘是我参与策划的，楼盘名字是我根据“岭南四园”（分别是梁园、青晖园、余阴山房、可园）顺着起的，那个盘用的是中国形式，白色的墙，灰色屋顶，院落相连。记得书出来的时候，我正在广州的白云机场等飞机回美国，接到万科董事长王石的电话，说很喜欢那本书，希望能够继续合作，做更多有传统文化的现代住宅。那年12月份，我回国办事，和王石在深圳吃饭，万科深圳公司老总徐洪舸在席，谈及最多的是有关传统住宅文化的保存和发展等问题。能够做一些保存和发扬传统建筑文化方面的工作，并且有所成就，这是担任万科顾问近十年来，我最开心的一件事了。
　　万科这类具有保存目的的项目其实不多，这个公司基本还是一个走优质、现代化批量生产住宅道路的股份公司，保存性的项目有一定的风险，不是人人都敢或都愿意冒险的。记得“第五园”开盘那天，我有参加为配合发售召开的设计文化座谈会，会场就设在王石从安徽买来的那栋古老民居建筑“老房子”改成的会所里。去开会的路上，见徐洪舸在外面踱来踱去，问他怎么了，他说不知道效果如何，有点紧张。其实我心中也不是很有底，作品虽不错，但是民众接受吗？开完会，我走了。后来听说3个多小时基本卖完了，我松了口气，我想整个万科也松了口气吧。
　　一次，和万科的人聊天，他们说起其实天津有个盘，叫“水晶城”，也是万科为保存津门文化所作的努力之一。水晶城是在2003年开盘的，他们说有机会我应该去看看。
　　说话都过了3年了。也是机缘凑巧，06年，万科天津公司通过深圳公司找我去看看这个盘，说是水晶城马上卖完了、封园了，希望我能从文化总结的角度写点什么。
　　老实说，这种邀请于他们、于我都有点不寻常。在我，通常要写关于开发项目的书，总是在项目还没启动以前，因为开发商是希望拿我的书做促销用的，或者起码做文化包装用。我帮万科写的《骨子里的中国情》，其中介绍了深圳的万科“第五园”，书是在项目开盘前半年就已经在深圳的文化博览会上推出，开幕那天，我和王石都坐台签名，这已经好像是一个固定程式了。可现在，作为开发商的天津万科，请我写这本书，却是在“水晶城”的销售已经接近尾声的时候。房子都快卖完了，才出书？在其他一些开发商看来，恐怕是匪夷所思的有点傻，但我倒真从这“傻”中，感受到万科与一般开发商不同的地方了。
　　上个月，按照惯例，我给万科深圳公司人员做每年常规的培训，结束之后抽了点时间和公司副总肖楠、万科自己的建筑设计部门万创的总建筑师朱正文聊聊万科在天津的“水晶城”。他们两位，是最早主持那个盘的设计和开发的，算是那个盘的始作俑者。说水晶城，没有他们的介绍，根本说不通。因为大家打交道多了，互相都了解，因此聊得很畅快，毫无拘束。无论是楼盘的原始构想、设计初衷，还是后来的调整修改，他们都给我做了相当详尽的介绍。肖楠还拿出纸笔，将当时的设计构想画给我看。
　　我去了，华北的春天刮风多，沙尘多，但看见杨树抽芽、榆树泛绿，还是很开心的。我找陪同我看小区的几位要了点资料看看，万科水晶城是天津万科地产推出的一个大规模的居住社区，位于天津南部城区，梅江南板块之卫津河东岸，北接潭环支路，南至浯水道，西起友谊路延长线，东临解放南路。占地近 670亩，建筑面积约40万平方米，住宅建筑类型主要是三种，以层层退台的情景洋房为主，还有少量的小高层洋房（万科称为空中洋房）和联排住宅。销售说明中称：“项目规划充分考虑了社区及其与地块原貌、与周边城区的关系，通过保留、对比、叠加的手法，营造了丰富的欧洲小城意象和浓厚的历史感、文化感。建筑借鉴了欧洲小城和天津“五大道”的风格和神韵，外观色调素雅、稳重，层次丰富，材料的质感极强，内部空间布局更为新颖，尺度更加合理。”
　　这个盘在天津卖得很好，获奖也很多。到我去这里走走的时候，是2006年春天了，销售基本进入尾声阶段，这个盘在天津的地位也牢固的奠定了，我在天津的几个搞设计的朋友谈到这个住宅区，都说是少有的好区。
　　我去看水晶城的时候，当年开盘时候的火爆气氛已经过去了，连售楼部门前树林旁边几栋一直保留做样板房的情景洋房也拍卖出去了，据说成交价超过一万元一平方米，在天津地产界还引起了相当的震撼。树荫婆娑，院里很安静，我们在里面走，看见旧铁路，路基石中有花，花从枕木、铁轨中长出来，很繁密；一辆很旧的蒸汽机车，据说是从唐山买来的，安静的停在铁路上，旁边就是这里原来玻璃厂的巨大厂房改造的一个通透的会所，两个大嫂用水管在冲洗地面，上个礼拜刚刚有场沙尘暴，降了不少灰土。不过，早已经入住的小楼房、连排住宅、多层住宅间的院落已经打扫过了，看上去很干净。
　　这么多年以来，我一直在担任不少发展项目的规划和建筑设计的顾问工作，看得多了，自己又是做理论的，所以对规划和建筑比较敏感，很容易看出一个城市、一个小区的特点和内容。广州南面那一大片“豪宅”，我经过门口就知道毫无底蕴，就剩下个商业噱头，基本连进去的欲望都没有，就是这种敏感导致的。我知道这样有时候会伤人，特别会伤那些自我感觉特别好的开发商，因此往往选择不说话来应对。在“水晶城”里面走在，我很直觉地感受到两个不同的元素在发酵，一个是天津历史上遗留下来的租界型住宅文化，特别是他们称为“五大道”那片住宅区的尺度、比例、建筑文化的内涵、立面装饰元素、肌理感觉等等；另外一个是解放后的工业建设的痕迹。和早几年胡吹“欧陆风”的牛皮劲头不同了，现在比较有点说头的楼盘里，传统往往是一个要素，不过大部分人都只把老祖宗的东西当成传统，解放前的还勉强当传统看，而解放后的建筑，基本没有人重视，好像那几十年，就不算传统了。
　　万科的人说，王石当年到这里看地，走到这个旧玻璃厂，看见厂房内锅炉房前面有个大烟筒，老高老高的，手一指说：给留下来！我还没有找王石当面落实，但是肖楠说确有此事，但是由于种种原因，烟筒没留下，最后还是拆了。当时好像是没有什么办法能保留。后来他们去日本，看见一个住宅区里居然用原来工厂烟筒的砖重做了一个装置，形状虽然不是烟囱，但感觉还在，就挺后悔了。看来对解放后工业建筑、大院文化这个元素，他们的确是很认真的。
　　原来的那个玻璃厂有年头了，据说最早是法国人在这里建的，解放后扩建过，但到2000年前后关掉了，万科买下来改做住宅区。玻璃厂的那些员工，好些人在这里工作了一辈子，厂子要拆了，真有些无可奈何，都没有勇气去看自己那么熟悉的角角落落一下子被拆了。据说 2003年开盘的时候，原来玻璃厂的老厂长终于随大流来看看，突然看见那栋熟悉的厂房还保留着，那些叫“牛腿柱”的钢筋混凝土粗大立柱还屹立在那里，原来工厂卫生所门口的那些老树也都在，铁轨也保留了，轨道上长出了野花。老人就墩在那座厂房前面，嘤嘤地哭开了。
　　这个故事很打动我，所以当他们提出希望我写点什么来总结、纪念这个住宅区的开发的时候，我一口就答应了，虽然我手头还有好多事情等着。因为提倡万科在水晶城的做法，总会产生一些回响，如果这些回响能够变成一种力量，能对我们自己的传统，其中也包括对解放后半个世纪的传统，有多一些的保护。虽然力量可能很微弱，可能抵不住来势汹汹的拆除一切的大潮，但是有人挡一下，就总还能够有点传统剩余给我们的后代，就好像那些“牛腿柱”一样，既是现在社区的会所的结构，又是一个历史阶段的纪念碑。

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万科入选《财富》中国上市公司100强排行榜

——《财富》中文版
　
　

   美国《财富》近日公布了“中国上市公司百强排行榜”，受IPO热和能源需求飞涨的推动，出现一大批新公司。其中就有发起世界最大规模IPO的中国工商银行，去年10月该银行首次公开招股时筹集了219亿美元资金。作为中国最大银行和亚洲最赚钱银行，工行去年的利润达到62亿美元，在今年的排行榜上位居第四。


    中国对能源的需求飞速上升也使中国石化收入上升约34%至1340亿美元，连续7年霸占第一宝座。国有企业继续垄断排行榜的前10名。最大的民营公司联想集团虽然收入增长了10%达到146亿美元，但排名却下滑了4位至第11位。


    “中国上市公司百强排行榜”是由中文版《财富》杂志的编辑，与香港上市公司、专业从事中国商业信息发布的财华社集团共同编撰。排行榜收集了在深圳、上海、香港、新加坡、伦敦和纽约上市的中国公司，并按照2006年的收入进行排名。收入和利润数字由相关证券交易所和彭博新闻社提供。